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有了业委会 可否自行管理维修基金?

郑州房产  发布日期:2016/12/27 14:58:14
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上周,市民黄先生“吐槽”称,自己前不久刚买了东四环一套新房,光维修基金就交了两万多,他听说这笔钱在小区业委会成立后就会移交业委会管理,可具体怎么使用、如何监管他却查不到相关的法律。今天,记者就跟您唠唠维修基金那些事。 【举个例子】想动用维修基金,得三分之二业主签字同意 市民刘先生有一套闲置的住房位于北三环路上某小区,前不久他去查看房子状况时发现,屋顶漏水了。因为是顶楼,所以直接波及到自家房子。但因为是楼顶出现的问题,刘先生想到了申请物业维修基金。可一打听他发现,这笔钱要想用,费时费力又折腾。 刘先生咨询了物业公司,对方工作人员告诉他,维修基金都在房管局专设的账户上,想用得先申请,而申请有个前提,就是必须利益相关者的三分之二通过,所谓“利益相关者”,就是刘先生房子所在整栋楼的三分之二业主,都签字同意才行。 刘先生说,这栋楼总共几十户人,挨家挨户要意见就很困难,更别提本身入住率就不算太高,还有业主已经把房子出租出去,找不到人了。 想来想去,刘先生还是决定,自掏腰包找维修工了。 【记者提问】如果有了业委会,维修基金可自行管理吗? 经过了屋顶补漏这件事,刘先生开始思考维修基金的使用程序。他所在的小区,迟迟没有成立业主委员会,所以有事大家都习惯了直接找物业。可就拿他这次遭遇的周折来说,业主凭借一己之力申请使用维修基金,非常困难。他查阅了不少资料发现,法律上其实有相关规定,在业主委员会成立后,维修基金应移交给业委会。“如果业委会也能顺利成立起来,那么业主再申请使用,是不是相对容易些?”刘先生说。 果然,记者查询发现,关于维修资金由谁管理,相关文件明确规定:“市、县(市)、上街区房地产主管部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的监督管理工作,其设立的房屋专项维修资金管理机构,具体负责房屋专项维修资金日常管理工作。财政、物价、审计等有关部门按照各自职责,共同做好房屋专项维修资金的监督管理工作。”然后,针对维修资金的管理,又明文规定:“专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。”其中,未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的,其专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 可是新的问题又来了,即便是维修基金移交给了业委会,这么庞大一笔钱,业委会如何进行管理?如何盈利?又该由谁来监督呢? 河南中豫律师事务所律师王军权博士建议,当业委会拥有了维修基金的支配权后,最好能委托专业机构来管理,通过专家理财的方式,不仅资金安全性有保证,且收益率也会高一些。当然,如果业委会愿意自己来管理,也可参照在许多地区已普遍实施的,村民委员会对村级公共资金的使用、支取办法,如在民主选举的业委会内部下设一个监督委员会,每一笔款项如何使用,都要由监督委员会成员进行监管。 不过,就现阶段而言,多数小区业委会成员的构成,老年人和年轻人居多,他们的经历或知识构成,未必能达到对资金的安全和对效率兼顾的水平,“如果找专业的第三方机构来帮着管理,上述问题都能克服,而且账务的处理也会更规范,更有利于监督。”王军权说。 【官方回应】共有小区4100多个使用过维修基金的不到1500个 业主是公共维修基金的实际使用者,但业主怎样才能用这笔钱呢? 昨天,郑州市物业维修基金管理中心一位工作人员对维修基金的使用程序作了介绍。 首先,由申请人(业主委员会、物业公司、售房单位、相关业主等)申请登记使用维修资金项目,并填写《房屋专项维修资金使用申请表》。 其次,申请人需制定《维修和更新、改造方案》(以下简称“方案”),及相应的维修工程预算清单,在相关区域内公示,安排实地查验,并进行维修工程造价咨询。 然后,申请人组织维修资金分摊范围内业主对《方案》进行书面签字确认,满足“双三分之二”业主同意后,在相关区域内公示《维修和更新、改造方案书面确认结果》及附表《维修和更新、改造方案书面确认明细表》。 接下来,还要确定施工单位,通过核准后,由申请人与施工单位签订《维修和更新、改造项目施工合同》并组织施工,待工程完工后,仍由申请人组织施工单位和相关业主证明人三方进行验收、结算。 最后,再递交划款,并对材料进行存档。 “业主签字环节是难点。”上述工作人员称,使用维修基金,要按照《住宅专项维修资金管理办法》中第二十二条的规定:“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”,即需“双三分之二”业主签字。在这个过程中,会有业主觉得维修之事与自己无关,还会出现房屋已出租,找不到签字业主的情况。“郑州市2004年开始使用维修基金,目前全市商品房小区共有4100多个,使用过维修基金的商品房小区近1500个。” 那么,截至目前,郑州又有多少个小区的业委会拥有了维修基金的管理权呢?上述工作人员给出的答案是:0个!“之前有几个小区的业委会提出想要自己接管维修基金,了解相关程序后,表示要按程序去办,但后来都没了下文。”她称。 【律师说法】维修基金使用的相关配套规则基本是空白 为什么业主不能方便地使用这笔本来就属于自己的钱?王军权认为,主要原因是由于维修基金使用的相关配套规则基本是空白。所以,导致维修基金使用办法没有被“激活”。 对此,王军权给支了个招。他称,维修基金无法顺利使用,其实是业主实质性的权利得不到保护,此时应该赋予业主诉讼权,把利益相关方起诉到法院,由法院作出一份裁决,认为业主的要求是正当的,最后用法院判决的既判力和可执行性,来解决这个问题,“虽然方法很笨,但就目前来看,没有更好的办法。” 若想从根本上解决“维修基金使用难”的问题,就必须要有权威立法来支持。王军权认为,我国目前关于公共维修基金尚未立法,且各种规章也没有统一的规范标准,它们已无法适应房地产市场的发展,“维修基金这么一大块‘蛋糕’一直闲置,并不是真的无处可用,而是有用但无法被‘激活’。”维修基金关乎到千家万户的切身利益,相关立法应当是跟得上现实发展才对,所以就急需在全国范围内出台一个关于公共维修基金的权威性统一立法,且要明确程序性,具备可操作性,“包括缴纳时间、缴纳主体、管理方,以及使用方式、监管方式等在内的细节都必须要明确。”王军权说。
文章来源:搜房网
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