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2016年楼市剧情很丰富 段段戳人心

郑州房产  发布日期:2016/12/22 11:26:22
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年年岁岁花相似,岁岁年年人不同,精彩的房地产市场永远不缺少故事。2016年,对于郑州楼市而言是一个上升时期,蜕变时期。 这一年,楼市大涨、量价齐升;这一年,竞争加剧、企业自强;这一年,调控严苛、政策不断等推动着郑州楼市不断前行。 对于今年的郑州楼市,哪些事情让您记忆犹新?不妨一起来回顾2016吧。 全面二孩政策开始施行 从2016年1月1日开始施行的全面二孩政策,可谓是2016年房地产界迎来的第一个利好政策。虽然人口的增长对住宅销售的影响需要较长的时间才能显现出来,但市场已经开始针对这一政策做出诸多调整。 未来很长一段时间,随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化,加之二孩放开影响,预计到2040年,我国城镇人口将超过10亿人,较2015年增加2.5亿以上,这部分人口增长带来的需求,将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。 点评:全面二孩政策伴随时间的推移,在2016年猴年的下半年,效果显著。而这一政策直接带动了三房、四房产品在市场上的占有量和销售量。未来,小三房及四房的销量将代替90㎡以下户型,成为郑州房地产市场主打产品。 原则上不再建设封闭住宅小区 今年2月20日,国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。 为此,东方今报联合某房产郑州站,通过报纸、网络、APP三位一体,进行了《围墙拆不拆——郑州开放式社区大调查》直播。 河南财经政法大学教授李晓峰表示,从人际交往的角度来看,将私享资源转换为共享资源,小区房价可能会受到一定影响,“但从长远来看,开放的大门就代表着开放的心态,这样更利于创建和谐的人际关系。” 李晓峰认为,《意见》中的“规划”、“建设”、“管理”三个词非常重要。在目前全国范围内都鲜有开放式社区的背景下,开发商在未来开发楼盘项目时,必将会借鉴国外的相关经验。 点评:街区制从顶层设计上,将极大改变目前房地产产品规划设计,但从受众的接受度以及开发商对规划的把握上来看,实施街区制仍然任重而道远。 北上深等城市率先进入调控行列 3月26日,上海出台“史上最严厉房价调控政策”,最主要集中在这两条:1.严格执行限购,非沪籍居民需连续缴满5年社保或个税,限购审核将前置至交易备案环节;2.拥有一套住房的,再次购买普通自住房,首付50%,购买非普通住房首付70%。与此同时,深圳亦出台相似政策。 提高二套房首付比例、“限购”升级……除了北上深,南京、武汉等房价上涨压力较大的城市也分别出台新政,调节信贷政策,稳定市场预期。 3月31日,北京市国土局挂牌出让3宗土地,让曾消失几年的“90/70”政策,重现于北京土地市场。 受严厉的调控政策影响,年初房价上涨迅猛的沪深两地成交量已明显下行。不少分析人士预计,这对于一线城市楼市而言,可能会是一个重要的拐点;同时,一线城市楼市或将迎来短期的量价波动期,房价有望趋稳,不会大起大落。与此同时,应警惕“虚火”向二线城市传导。 业内人士亦担忧,在一线城市门槛渐高、政策收紧的背景下,过剩资金可能流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。 点评:房价暴涨的火苗从3月份便以初露端倪,这也直接导致郑州等强二线城市跟风上涨。但可以发现,一线城市的调控已呈现“因城施策”,这对于各地的政策制定者而言,是一个积极的信号。 北龙湖地王 单价首次突破2000万元 伴随着楼市的活跃,土地市场再现争抢局面。继1月份正商地产拿下郑东龙湖每亩地价地王后,4月1日进行的郑东新区龙湖区域一块住宅用地网拍,再现激烈争抢。 4月1日,郑政东出〔2016〕5号地块进入限时竞拍阶段,恒大集团河南公司经过147轮竞拍后,以22.31亿元总价竞得该地块,折合楼面价12293.75元/平方米,单价2049.04万元/亩。该地块晋升为当时郑州总价及单价双料新地王,并使得郑州土地单价首次突破每亩2000万元大关。 如今看来,4月份的地王只是全年郑州房地产市场的一道小浪花,但频繁出现的地王项目通常会牵动周边市场甚至整个城市的楼市。 结果也在预料当中,“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价,并导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端,带来区域内房地产市场价格整体走高。 点评:地王是房价飙升最主要的原因,北龙湖区域的地王背离了区域带动效应,反而使郑州市整体处于涨价边缘。但当时业界并没有想到,这只是郑州地王出现的开端,后期郑纺机地王才是房价暴涨的开端。 营改增范围扩大至房地产业 经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。 对房地产企业而言,主要利好来自两个方面,一是税负方面,房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除,建筑成本也可以抵扣进项税额,经过估算,总的税负肯定会下降;二是市场空间方面,随着将不动产纳入抵扣范围,可以预测到,无论是生产企业,还是金融保险等服务业对投资商业地产的热情肯定会增加。 点评:房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。同时,营改增以后,买卖二手房无需再考虑是否满两年,因为都是按照增值部分来缴纳,国家就是为了鼓励交易、流通。 加快发展住房租赁 6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。 在专家看来,发展住房租赁市场无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求,还是进一步改善城市住房结构的角度,都有益处。 点评:住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端,着力建设租售并举的市场化住房体系,培育健康有序的住房租赁市场,试图淡化市场对购买自有住房的依赖,引导企业规模化提供租赁住房,引导人们通过租房来解决居住问题。这也有助于为楼市降温。 K2大闹郑州土地市场 7月7日,郑政出〔2016〕72号地公开拍卖。一家名为K2地产的国内百强房企突然杀出,以秒速加价200万元的节奏最终斩获。不仅如此,坊间传言,此事发生前后,K2地产多次参与其他合村并城和城中村改造地块的竞拍。 7月14日,郑州市国土资源局呈报市政府《关于郑政出(2016)72号(网)土地出让后有关问题处理意见的请示》的文件显示,以K2地产提交审核资料不全、不符合规定为由,认定K2地产7月7日竞得的“郑政出(2016)72号地”行为是“无效竞买”。 自此,K2地产在郑州房地产市场掀起了关于“城改土地出让模式”的讨论,并将“野蛮人”的定义多元化。同时,因K2不按套路的招式,使其备受郑州本土开发企业的排挤,并将这一矛盾继续扩大 。 点评:即便K2退出了,将来还会有更多的“野蛮人”来郑州抢地,政府若始终不制定出合理的一级开发土地退出机制,本地开发商的利益将继续受到威胁。 房价一周最高涨4000元/㎡ 郑州房地产市场自打进入7月以来,频出的地王刺激了房企敏感的神经,所有房企都不约而同摒弃了上半年温和的调价方式,转而一周调价一次。 伴随调价频率的提升,调整的幅度也有所变化。往日用“今年没买房,一年又白忙”来形容楼市房价的稳步提升,近来却被“一天没买房,一年又白忙”顶替。 一周时间里,郑州涨价楼盘就有51个,一周最高涨4000元/㎡,最低涨100元/㎡,平均涨1000元/㎡。 在持续不断减少的库存以及强大的刚性需求面前,购房者已经不是为了住房而买房,投资已成买房首要原因。 点评:房价暴涨期间,郑州的房地产市场是不理性的,甚至可以称之为疯狂。大幅度的房价上涨会加速市场的提前透支,也会致使未来郑州的豪宅量非常大。过度的价格上涨幅度,不仅会伤害到消费者,也会伤害到开发商自己,更有可能会扼杀郑州未来的商品房市场。 郑九条出台 年内供应土地6000亩 9月14日“经开地王剧”落幕后约4个小时,传说已久的“郑州版”房地产调控政策便紧随其后到来。在这一含有9条内容的调控政策中,“加快供地”、“网拍熔断机制”等针对“地王频出”的关键词均包含其中。 在新房、二手房双双暴涨的背景下,郑州市再放“大招”:年底前,该市主城区将集中供应6000亩商品住宅用地。官方希望通过此举,有效改善房地产供需关系,以稳定市场预期。 点评:房价暴涨不利于市场健康发展。如果房价持续暴涨,必然会导致郑州市人才流失,同时持续上涨的房价也与郑州的消费水平不相匹配。所以,这次郑州市政府出台调控政策,对缓和房价上涨是很有必要、很及时的。 限购限贷正式出台 10月1日,郑州市政府发布住房限购通知,在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内,对以下两种类型家庭,限制向其销售180平方米以下的住房:拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,10月2日起实施。 10月3日,郑州楼市调控再加码,限购后再限贷,要求拥有一套住房且未结清的,购买二套房首付最低为40%。此轮限贷政策出台前,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为30%。这意味着,购买一套价值200万元的房子,首付款多拿20万元。 点评:千呼万唤始出来。限购限贷的出台,目的是让房地产市场回归良性运转,房价能够真正反映社会需求,并和收入水平相匹配。避免盲目需求和投机需求,扩大土地有效供给,削减高地价作为高房价“硬核”的助推效应。 不动产登记遇难题 自郑州市试点不动产登记以来,不动产登记工作中所出现的部分因“无土地信息”“房屋规划用途与土地用途不一致”“建筑物越界跨宗”等原因造成房屋无法办理转移、抵押登记的情况。 因不动产登记环节“肠梗阻”,河南省会郑州市多次出现“买房人得不到房、卖房人得不到钱”的尴尬局面:偌大一个郑州市,28天仅发出42份不动产权证书;有的人借着高息贷款,每月还近5万元利息;有的人买二手房4个多月了还交不了房。郑州“不动产登记难”,已经引发二手房购买者恐慌,并引起网友的强烈关注。 为此,河南省国土资源厅(下简称省国土厅)已于近日出台并下发了《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》(下简称《意见》)以解决部分在目前不动产登记工作中所出现的一些棘手问题。 点评:日前,国家土地督察济南局已赴郑州开展不动产统一登记督导工作事宜。不动产登记工作关乎民生稳定,有关方面需要进一步简政放权,让利于民,将不动产登记落到实处。 郑州被确定为国家中心城市 河南省委常委、常务副省长翁杰明在首届中原并购大会致辞时介绍,郑州市刚刚被国务院确定为中心城市。 所谓国家中心城市,是指处于中国城镇体系最高位置的城镇层级。肩负重要发展职责,要在全国范围内具备引领、辐射、集散功能,其功能涉及政治、经济、文化、对外交流等方方面面。 全国人大代表、三全集团董事长陈泽民表示,中心城市建设可以将城市变成一个巨大的磁场,吸引全世界的高端人才等,各方面的资源和优势也会汇集到这个地方来。陈泽民认为,将郑州建设成为中心城市,可以把河南尤其是郑州的区位优势、人口优势、物流辐射优势充分发挥出来。还可以带动河南广大区域的发展。 点评:国家中心城市的确立,对各行各业都是极大的利好,房地产市场仍将获得前所未有的发展机遇。但值得注意的是,利好的不能只是房价,还应该有与国家中心城市相匹配的教、科、文、卫等配套设施。
文章来源:搜房网
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