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强龙遭遇地头蛇 万达和丹尼斯都使了啥招儿

郑州房产  发布日期:2016/12/20 19:00:36
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丹尼斯深耕河南近20年,已成为河南本地商业的带头人。但现在,“地头蛇”遇到了“强龙”。2010年,万达甫一进入,强大的招商团队,成熟的运营模式和管理理念,使万达立即成为区域内人气最旺的购物中心。 那么,在万达的冲击下,丹尼斯是不断萎缩还是愈来愈强?他们的选址原则是什么?客流定位和商业模式有什么不同? 选址:成熟商圈VS城乡接合部 作为郑州传统商业空间的重心所在,地处二七、火车站、陇海交通线“金三角”的二七大商圈,具有商业发展的先天优势。丹尼斯人民路店、大卫城、大商的万象城均在此布点。此外,丹尼斯还在花园路、郑东新区CBD开店,这些都是成熟商业区或商圈。而万达则与之相反。 他们是怎么考虑的? 万达为啥选城乡接合部开业? “2011中原万达开业,头两年属于市场培育期,现在中原万达在西区崭露头角,是一年一个台阶,头两年是两位数的增长,这两年在大环境不好的情况下,业绩还能继续保持增长。”郑州万达广场商业管理有限公司总经理刘刚介绍,除了市场异常困难外,还面临周围修路一年的影响;还有城中村改造,一公里周边有5个城中村改造,三四万人因拆迁去了其他地方。“在此情况下,我们还能保持继续增长,不容易”。 刘刚表示,万达集团一直选择在城乡接合部开店,原因何在?一是投资成本比较低,二是万达广场的体量和其产品属性决定了它是可以独立形成商圈的综合体。超大的体量,超多的品牌数,超宽的购物范围,能更大程度吸引消费者的到来。“事实证明,万达选择在中原、二七、惠济都是选对了”。 万达对自己的定位很准 丹尼斯百货集团总经理王磊也认同万达的选择,王磊分析说,首先,万达的选址和它的业态、定位有关系,MALL一般占地面积会比较大,为一二十万平方米,城市中间成熟区很难达到其要求,客观上导致它在容易拿到土地的地方来建,城乡接合部、新区。 其次,这种方式通过自身聚客能力、导向来吸引客流,而不像在成熟区,是自然客流。 再次,传统百货业从某种程度解决购物为主的需求,MALL有综合的其他功能,这种功能替其招来了强大客流,给大家提供了消费时间、消费空间、消费环境,而不像到传统百货就是购物,转一转,把买的东西买完以后就没其他内容了,它是在消费时间中间消费其他商品,在休闲中间完成购物过程。 百货VS综合体 那么,传统百货和综合体有什么不同? 刘刚介绍,传统百货受经营面积、品类的约束,只能满足顾客的一部分需求,加之越来越发达的电商,足不出户购物的方便,对传统百货业的冲击非常大。我们核心竞争力打的是组合拳,有步行街、超市、KTV、大玩家、餐饮、电影院,满足不同的需求。“在此基础上,我们推陈出新,把家居装修、健身、射箭、大型会所等体验业态也引进到购物中心来。超大体量的面积,可以承载更多业态”。 “万达主要开购物中心,购物中心和传统百货的区别,它为都市生活提供平台,而传统百货是给商品、品牌提供平台,两者方向是有区别的。现在,购物中心也有商品,传统百货没有规定不能有都市生活公共服务,只是原来日子过得舒适,没有架构都市生活功能性项目。”王磊表示,MALL给城市生活提供了一个生活中心,在很大程度上,因为其功能齐全性,除了购物,还有很多非商品类项目,满足了都市生活的需求。 所谓MALL,一般都会有主题店,相当于一个人有骨架性的东西后,还需要几种业态配合,才能把MALL支起来。比如餐饮、百货是必不可少的,超市、电影院,甚至有宾馆、滑冰场的配合形成框架,是城市生活必需的内容,“我们的大卫城也是城市综合体”。 综合体对百货业冲击非常大 王磊说,MALL的综合聚客能力比较强,这方面反而倒逼传统百货业,也在考虑如何把城市生活必备非商品类的和商品类的内容融合到传统的百货业中,所以,两者界线越来越模糊起来,MALL中间会有百货的内容,百货公司也会适当压缩商品类面子资源的配置,增加非商品资源供给,二者的内容融合会越来越多。 实际上,购物中心对百货冲击非常大。原丹尼斯百货总经理蔡英德曾透露,过去,丹尼斯在全省开店,不管是百货、量贩还是便利店,开一家赚一家;但这些年来,开10家店几乎要赔六七家。百货公司面临的最大竞争对手是购物中心,这是商业的发展趋势。 河南蓝海商龙软件科技有限公司作为商业行业数据的开发者,与河南多数商业企业都有过合作,该公司执行董事牛向勇则认为,百货业必须在商圈、城市中心自然而然形成的,顾客不是冲着你一个惠济万达去的,而是冲着多个商超去的,必须有配套。万达自己形成一个商圈,容易出问题。 省商业经济学会会长宋向清认为,由于业态不同,定位不同,商品和服务结构不同,丹尼斯与万达重合性竞争不足50%,“因此,二者之间一半是竞争,一半是互补,一定程度上,互补大于竞争,互为利好大于互为利差,互相争夺顾客和市场并不会凸显”。 客流定位:年轻时尚VS为全家人服务 在万达广场,来的年轻人居多,而在丹尼斯,各年龄层的顾客都有。他们的客流定位有何不同? “虽然万达定位是年轻时尚,但我们又是非常接地气的企业之一,研究周边3公里人群的实际需求,不过高评价自己的商业能力,满足大众化消费需求,证明我们的定位是非常精准的,抓住了庞大消费主体的心。”刘刚介绍,经过5年发展,我们的消费人群也悄然发生了变化,当初中原万达偏居一隅,选择在地理位置比较偏僻、消费力比较薄弱的区域开店,最早定位是年轻人群,后来,依据市场人群变化进行了积极调整,从年轻的90后为主,转变为家庭消费为主。因为当初的90后也成长了,结婚了;旧工业区、城中村改造,相对房价便宜的西区引来了新租群;从商品面、体验业态,兼顾到了家庭因素。“但不管定位变化,要把握时代脉搏,了解周边人群消费变化,引进适合消费的品牌,引导体验业态的购物,是成功的因素”。 相对于万达年轻人的定位,丹尼斯是怎么考虑的? “我一直在讲,什么是市场?市场就是人,男人和女人,大的概念。再细分,老人、孩子、少男少女、青年、青壮年,因为定位不同,使其目标客群在比例上有区别,MALL年轻人喜欢,休闲和年龄层喜好有关,而不是专门给哪些人开的。”王磊则这样表示,“我们从理念上讲,做到全家人的丹尼斯,给全年龄层、全客层的人提供服务。” “体验性业态占有压倒性多数,抓住了不少年轻人的爱好。”省商业行业协会秘书长何宝强很认可这种理念,“对很多年轻人来说,万达广场是一个体验感比一般购物中心都要好的约会、玩乐的地方,人气也一直都不算低。”
文章来源:搜房网
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